Закупка недвижимости по 44-ФЗ в 2021 году: пошаговая инструкция

Полезные статьи

Госзакупка недвижимости — это поэтапная процедура по нормам 44-ФЗ, для приобретения объектов недвижимости.

Выбираем способ определения поставщика

Госзаказчики покупают служебное, социальное жилье для детей-сирот, погорельцев, чтобы расселить аварийный жилой фонд и т.п. Код по ОКПД2 68 — операции с недвижимостью — входит в аукционный перечень, которые утвержден распоряжением правительства № 471-р от 21.03.2016. Его еще называют антиконкурсным так как товары, работы и услуги, которые в него включили можно приобретать всеми конкурентными процедурами, а также у единственного поставщика.

Чтобы получить бесплатную консультацию и помощь в закупке недвижимости заполните форму обратной связи или позвоните по номеру: 8 (800) 201-12-78

Исключили из аукционного перечня услуги по обмену жилой недвижимости, а также закупки по ОКПД2 68.31.16 — оценка недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. В эту группу входят услуги по оценке жилых и нежилых зданий с земельным участком, а также пустующих земель, которые предназначены или не предназначены для жилищного строительства. Главное условие — предоставление вознаграждения или договор.

С 2019 года госзакупка недвижимости для детей сирот и детей, которые остались без попечения родителей, проводится в форме электронного запроса предложений по ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ.

Закупить недвижимость у единственного поставщика независимо от цены контракта можно по п. 31, 38, 39 ч. 1 ст. 93 закона о контрактной системе.

Пункт статьи 93 44-ФЗКак заключить контракт
Пункт 31Покупка недвижимости в государственную или муниципальную собственность. Эта сделка подписывается на основании решения о подготовке и реализации бюджетных инвестиций или о предоставлении субсидий на осуществление капитальных вложений.
Пункт 38Приобретение стандартного жилья у застройщика, который заключил договор об освоении территории в рамках с градостроительного законодательства.

Жилье, которое покупаете, должно соответствовать условиям экономкласса. Условия отмены утверждены приказом Минстроя № 800/пр от 14.11.2016.

Застройщик ранее выиграл аукцион и сделки с ним, как с едпоставщиком, заключается на основании договора по итогам этих торгов. Поэтому:
1. Определитесь с местоположением жилья.
2. Просмотрите и проанализируйте сведения о торгах, которые проводились для получения прав на такое жилье.
3. Найдете их на сайтах уполномоченных органов.
4. Ознакомьтесь с договором, который подписан по итогам аукциона. Сверьте его с положениями ст. 46.5 Градостроительного кодекса.
Пункт 39Приобретение стандартного жилья у лица, которое заключил договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 о содействии развитию жилищного строительства.

Требования к жилью такие как и в предыдущем пункте. Оно должно быть экономкласса.

Обосновываем НМЦК

В соответствии с ч. 1 ст. 22 44-ФЗ, НМЦ определяется и обосновывается путем метода анализа рынка, нормативного, затратного, проектно-сметного и тарифного методов. В случае приобретения объектов недвижимости ключевым является метод сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22 44-ФЗ). Для обоснования НМЦ заказчик организует мониторинг открытой и находящейся во всеобщем доступе информации об актуальных рыночных ценах на жилье, чтобы получить эти сведения у поставщиков услуг по продаже объектов недвижимого имущества или разместить запрос цен в ЕИС (ч. 5, ч. 18 ст. 22 44-ФЗ).

Чтобы получить бесплатную консультацию и помощь в закупке недвижимости заполните форму обратной связи или позвоните по номеру: 8 (800) 201-12-78

Важный вопрос по 44-ФЗ — обоснование НМЦ контракта на жилье и жилые помещения должно осуществляться с применением метода анализа рынка. Исходными значениями для определения актуальной цены квадратного метра должны выступать только рыночные цены, которые были получены из общедоступных источников, но ни в коем случае не нормативы того или иного субъекта РФ.

По ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ, особенности расчета НМЦК при заключении договора с единственным поставщиком в случае приобретения стандартного жилья определяются нормами 44-ФЗ. Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти. Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).

Описываем объект закупки

Специальных норм для составления технического задания для закупок недвижимости нет. Поэтому ориентируйтесь на общие правила описания объекта закупки по ст. 33 44-ФЗ.

В случае, если Вы нуждаетесь в помощи при составлении технического задания для Заказчика или не уверены в правильности существующего, то можете воспользоваться нашей услугой разработки технического задания или можете получить бесплатную консультацию прямо по телефону: 8 (800) 201-12-78.

Рекомендуем описать характеристики:

  • требования к жилью;
  • общая площадь недвижимости;
  • количество жилых комнат;
  • инженерная инфраструктура;
  • отделка;
  • наличие приборов учета.

Предоставляем образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

/fls/6921/u115073-20180119165926-13-1.jpg

Предъявляем требования к участникам

Правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей сирот в рамках госзакупок прописываются в документации. К участникам предъявляются обычные требования по ст. 31 44-ФЗ.

Главный вопрос: нужно ли требовать выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) от собственника в составе заявки. С одной стороны, ч. 3 ст. 27 44-ФЗ разрешает участвовать в закупке по доверенности. Но практика антимонопольной службы говорит об обратном. ФАС утверждает, что участвовать в закупках недвижимости могут только собственники, и требование заказчика предоставить выписку из ЕГРН считает правомерным. Это подтверждается решениями ФАС.

Рекомендуем требовать от участников, чтобы они владели недвижимостью на праве собственности или другом законном основании в рамках ст. 288 ГК. Чтобы подтвердить это право, в составе заявки им нужно приложить копию свидетельства о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН в рамках ст. 131 ГК и федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 о государственной регистрации недвижимости.

Проводим тендер

Единая информационная система (zakupki.gov.ru) — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:

  • жилье без обременений и долгов;
  • все изменения и перепланировки узаконены;
  • объект находится в хорошем состоянии, благоустроенный, не ветхий и аварийный, а само жилое помещение с косметическим ремонтом (без грязи, трещин, сколов);
  • жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

Если участник не предоставил сведения или они являются недостоверными или несоответствующими требованиям документации, его не допустят до торгов.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

Заключаем контракт

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3 дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3 дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

Чтобы получить бесплатную консультацию и помощь в закупке недвижимости заполните форму обратной связи или позвоните по номеру: 8 (800) 201-12-78

При проведении запроса предложений в электронной форме госконтракт заключается не раньше чем через 7 дней после размещения в Единой информационной системе протокола подведения итогов такой закупки (ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ).

В дополнение к контракту составляют в письменной форме акт приема-передачи объекта недвижимости. Утвержденной или унифицированной формы этого документа нет. Главное, что отражено в акте, — одна сторона обязуется передать в собственность, а другая сторона — принять объект недвижимости в указанный срок и по сумме контракта. Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в контракте.

После подписания всех документов необходимо произвести регистрацию перехода права собственности и получение заказчиком надлежащих правоустанавливающих документов (ФЗ-218 от 13.07.2015). Процедура осуществляется путем внесения необходимых сведений о сделке в информационную базу данных Росреестра. По факту регистрации перехода права собственности выдается выписка из ЕГРПН, в которой указаны сведения о новом собственнике и подробная информация об основании такого перехода прав.

Чтобы получить выписку, необходимо собрать и подать в Росреестр определенный пакет документов, состоящий из закупочной документации, подписанного контракта, квитанции об уплате госпошлины (для юридических лиц).

Образец контракта из ЕИС

/fls/6921/munitsipalnyy-kontrakt-1-1.png

Принимаем квартиру

После приемки квартиры нужно подписать акт. Утвержденной или унифицированной формы у этого документа нет. Нужно отразить, что:

  • Одна сторона передает в собственность, а другая сторона — принимает объект недвижимости.
  • Стороны претензий не имеют.
  • Обязательства выполнены в срок и в порядке, который закреплен в госконтракте.

Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в госконтракте.

Образец акта приема-передачи

Шинина Анастасия
Шинина Анастасия
Закажите бесплатную консультацию у нашего ведущего эксперта
Заказать консультацию
Оцените информацию

Похожие материалы

Оцените статью
Стартендер
Добавить комментарий